Sitzung: 07.12.2021 GSN/012/2021

Die Rahmenplanung für das Quartier Hauptstraße / Sonnenstraße wurde durch das Büro Wegner Stadtplanung erarbeitet und nun wurde der abschließende Bericht vorgelegt.

 

Zunächst wird die Aufgabenstellung, das geltende Baurecht sowie der aktuelle Zustand (Lage und bauliche Strukturen) erläutert.

 

Anschließend wird die Planung anhand verschiedener Varianten vorgestellt und das weitere mögliche Vorgehen vorgeschlagen.

 

Aufgabenstellung

Bei dem Quartier „Hauptstraße / Sonnenstraße“ handelt es sich um ein innerörtliches Quartier mit Freiflächenpotenzialen auf langgezogenen Grundstücken zwischen Hauptstraße und Sonnenstraße. Auch die Hofanwesen mit Scheunen im rückwärtigen Grundstücksbereich bieten Innenentwicklungspotenziale durch Scheunenumbauten oder Nachverdichtung.

Der gesamte Bereich ist im Sinne der Innenentwicklung und vor dem Hintergrund des Flächensparens als wichtiges innerörtliches Potenzial zu betrachten.

Ziel des Rahmenplanes ist der Erhalt des Ortsbildes an der Hauptstraße (Sanierung, Umnutzung), Schaffen von Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen und die Verbesserung des Stellplatzangebotes, der Erschließung und der Durchquerbarkeit des Quartiers.

 

Baurecht, Bisherige Planung

Der Untersuchungsbereich befindet sich im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „Altort Strahlungen“ (Sanierungssatzung vom 03.06.2019). Für die Durchführung von Baumaßnahmen ist somit eine sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Gemeinde notwendig.

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Strahlungen ist das Gebiet entlang der Hauptstraße und der Sonnenstraße als Dorfgebiet (MD) dargestellt, im Quartiersinneren als Grünfläche mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten. Für den Untersuchungsbereich selbst gilt kein Bebauungsplan, nördlich der Sonnenstraße gilt der Bebauungsplan „Karlsberg“, der ein Allgemeines Wohngebiet festsetzt.

Im ISEK aus dem Jahr 2019 vom Büro Schirmer, Würzburg, sind die meisten Gebäude entlang der Hauptstraße als ortsbildprägend dargestellt. Die freien Grundstücke an der Sonnenstraße katalogisiert das ISEK als Baulücken und untergenutzte Flächen. In der Stärken- / Schwächenanalyse des ISEK wird der Untersuchungsbereich des Rahmenplans als Fläche mit zahlreichen Schwächen, also einem Quartier mit hohem Handlungsbedarf dargestellt. Das Leitbild sieht eine Aktivierung der Flächenpotenziale vor, zudem sollen Erschließungsoptionen zur Durchquerung des Gebiets geprüft werden.

Im Handlungsfeld 1 - Ortsbausteine & neue Nutzungen des ISEK ist als Projekt Nr. 01 ein Innenentwicklungskonzept zur Erschließung und Nutzung des Areals zwischen Hauptstraße und Sonnenstraße aufgeführt.

 

Umgriff und jetziger Zustand des Planungsgebietes

Lage im Ort

Das Untersuchungsgebiet umfasst die Grundstücke Fl.Nrn. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9/1, 11, 11/2, 13, 14, 14/1, 16, 18, 19, 21, 22, 2324, 26, 28, 28/1, 39, 50/6, 50/7, 208, 208/1, 209, 210, 211, 211/1, 211/3, 408/2, 408/6 sowie eine Teilfläche der Karlsbergstraße zwischen der Sonnenstraße im Norden und der Hauptstraße im Süden. Es umfasst ca. 26.500 m².

Das Gebiet befindet sich am nördlichen Rand des historischen Ortskerns im Übergangsbereich des Ortskerns zu den neueren Wohngebieten. Noch deutlich in der Mitte des Untersuchungsbereichs erkennbar ist der Scheunengürtel, der früher den Ortsrand und Übergang in die Landschaft / Gartenflächen darstellte.

 

Topografie

Das Gelände steigt von ca. 309 m üNN im Südwesten (Hauptstraße) auf 321 m üNN im Nordosten (Sonnenstraße) an.

 

Nutzung

Entlang der Hauptstraße ist noch eine straßenbegleitende traditionelle Bebauung mit ehemals landwirtschaftlichen Anwesen vorhanden, d.h. Wohnhäuser an der Straße und quer stehende Scheunen im hinteren Grundstücksbereich (Scheunengürtel). Eine größere Freifläche (Unterbrechung der historischen Baulinie) gibt es gegenüber dem Rathaus. Für diese Fläche wird aktuell eine Bebauung mit einer Seniorenwohnanlage entwickelt. Die meisten Häuser in der Hauptstraße sind bewohnt. Bis vor kurzem gab es in der Hauptstraße 9 noch einen Bäckereiverkauf. An der Sonnenstraße stehen Einfamilienhäuser neueren Datums auf meist sehr großen, langgestreckten Grundstücken. Im Westen befindet sich ein Gastronomiebetrieb sowie ein landwirtschaftliches Anwesen.

 

Zustand der Bebauung

An der Hauptstraße sowie in der Pfarrgasse stehen zum Bearbeitungszeitpunkt insgesamt 4 Häuser / Anwesen leer. Die Leerstände an der Pfarrgasse befinden sich zudem in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Auch das größere Anwesen östlich des Gasthauses weist einen erheblichen Sanierungsbedarf auf.

 

Grün- und Freiflächen

An der Sonnenstraße befinden sich neben der neueren Einfamilienhausbebauung noch freie Flächen, die als Wiese ohne besondere Funktion, Streuobstwiese oder Parkmöglichkeit für den gastronomischen Betrieb im Westen genutzt werden. Gärten begrenzen sich an der Sonnenstraße auf das direkte Umfeld der Wohnbebauung. Im Innenbereich zwischen Hauptstraße und Sonnenstraße finden sich Lagerflächen (z.T. einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeordnet). Aufgrund der (ehemals) sehr dichten Bebauung in der Hauptstraße werden diese Flächen teilweise über die Sonnenstraße angefahren.

Einige Häuser der Hauptstraße haben ihren Hausgarten nach Norden hinter dem Haus.

 

Mögliche Konzepte

 

Variante 1: Quererschließung

 

-       Erschließungsstraße hangparallel zwischen Sonnenstraße und Hauptstraße, neue Zufahrt von der Sonnenstraße, Ausfahrt in die Karlsbergstraße

-       Ermöglicht die Erschließung von ca. 8 Baugrundstücken im Quartiersinneren

-       Nachverdichtung an Sonnenstraße und Karlsbergstraße

-       Zwei mögliche Fußwegeverbindungen durch das Quartier von der Sonnenstraße zur Hauptstraße

-       Seniorenwohnanlage gegenüber dem Rathaus

-       Ausbau von Scheunen zu Wohnzwecken im Scheunengürtel Hauptstraße (Wohnen in zweiter Reihe), ggf. eigene Erschließung durch die neue Straße

-       Anzahl der möglichen Wohneinheiten: 15 EFH, ca. 2 -3 WE im Scheunengürtel (Umbau, Neubau), Seniorenwohnen an der Hauptstraße

 

àUmsetzung erfordert Neuordnung der Eigentumsverhältnisse

 

Variante 2: Verbindung Sonnenstraße – Hauptstraße

 

-        Straßenverbindung zwischen Sonnenstraße und Hauptstraße

-        Ermöglicht die Erschließung von ca. 7-8 Baugrundstücken im Quartiersinneren

-        Nachverdichtung an Sonnenstraße und Karlsbergstraße

-        Zusätzliche Fußwegeverbindung durch das Quartier von der Sonnenstraße zur Hauptstraße

-        Seniorenwohnanlage gegenüber dem Rathaus

-        Ausbau von Scheunen zu Wohnzwecken im Scheunengürtel Hauptstraße (Wohnen in zweiter Reihe)

-        Anzahl der möglichen Wohneinheiten: 15 EFH, ca. 2 -3 WE im Scheunengürtel (Umbau, Neubau), Seniorenwohnen an der Hauptstraße

 

àUmsetzung erfordert Neuordnung der Eigentumsverhältnisse

 

Variante 3: Nachverdichtung im Bestand

 

-        Stichstraße mit Wendemöglichkeit für Pkw von der Sonnenstraße aus, Weiterführung als Fußwegeverbindung bis zur Hauptstraße

-        Ermöglicht die Erschließung von 2 - 3 Baugrundstücken im Quartiersinneren

-        Nachverdichtung an Sonnenstraße und Karlsbergstraße

-        Seniorenwohnanlage gegenüber dem Rathaus

-        Ausbau von Scheunen zu Wohnzwecken im Scheunengürtel Hauptstraße (Wohnen in zweiter Reihe)

-        Anzahl der möglichen Wohneinheiten: 10-12 EFH, ca. 2 -3 WE im Scheunengürtel (Umbau, Neubau), Seniorenwohnen an der Hauptstraße

 

àUmsetzung grundstücksbezogen möglich

 

Vorschlag für öffentliche Fläche Einmündung Hauptstraße / Karlsbergstraße

 

-        Schaffen von ca. 5 öffentlichen Stellplätzen, Zufahrt über die Karlsbergstraße

-        Betonen der Ecksituation durch einen Straßenbaum

 

 

Weiteres Vorgehen

 

-        Abstimmung der Platzgestaltung vor der Seniorenwohnanlage zwischen Sanierungsarchitektin, Fa. Wolf Haus, Gemeinde und der Regierung von Unterfranken hinsichtlich Gestaltung, Eigentumsverhältnissen und möglicher Förderung

-        Rahmenplan dient als Argumentationshilfe für städtebauliche Belange (z.B. bei einer Bebauung nach § 34 BauGB) und stellt eine Konkretisierung der Sanierungsziele dar.

-        Die Umsetzung der Varianten 1 und 2 ist aufgrund der derzeit fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer nicht absehbar.

-        Variante 3 (Vorzugsvariante, da grundstücksbezogene Umsetzung): Die Ziele des Rahmenplans sind nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) im Zusammenhang mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung gem. § 144 BauGB umsetzbar, die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich wird als nicht notwendig erachtet

 

Der Gemeinderat wird um Beratung und Beschlussfassung gebeten.

 

 

 

Beschluss:

 

Der Gemeinderat beschließt, die Rahmenplanung abzuschließen und die Variante 3 des Rahmenplanes für die künftige Entwicklung des Quartiers Sonnenstraße / Hauptstraße umzusetzen.

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist aktuell nicht vorgesehen.

 

 

Abstimmungsergebnis:

 

Ja-Stimmen:

9

Mitgliederzahl:

9

Nein-Stimmen:

0

Anwesend:

9